Mit dem Familienheim sind Pläne für eine glückliche Zukunft, und oft auch große finanzielle Opfer, eng verknüpft. Doch was, wenn es diese Zukunft nicht mehr gibt?
Der folgende Artikel beantwortet häufige Fragen aus dieser komplexe Rechtsmaterie.*
Wem gehört eigentlich „unser“ Haus?
Diese Frage lässt sich leicht beantworten: Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht – das können einer oder beide Ehegatten sein. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich weder durch die Heirat noch durch die Scheidung. Auch ein während der Ehe geerbtes, oder einzeln erworbenes Haus gehört dem Erben oder Käufer allein.
Wen verpflichtet das Darlehen?
Leider auch immer den, der im Vertrag steht. Wenn Sie beide Darlehensnehmer sind, oder Sie für den Kredit des Ehepartners gebürgt haben, interessiert es die Bank leider nicht, ob Sie Eigentümer sind oder überhaupt noch darin wohnen.
Falls die Bank Sie im Übermaß in Anspruch nimmt, kann sich daraus ein Ausgleichsanspruch ergeben, der sich aber nur gegen den anderen Darlehensnehmer richtet.
Wenn es mein Haus ist, dann darf ich aber darin wohnen bleiben, oder?
Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Wenn Sie sich nicht einigen können, wer die Wohnung bekommt, kann das Familiengericht für die Trennungszeit, und erneut für die Zeit nach der Scheidung das Familienheim einem der Ehegatten zuweisen – und das richtet sich nicht alleine nach dem Eigentum. Wenn die Ehefrau die Kinder betreut und mit geringem Einkommen keine Aussicht auf eine Mietwohnung hat, kann es durchaus sein, dass ihr das Haus zugewiesen wird, auch wenn es im Alleineigentum des Ehemannes steht.
Na gut, dann verkaufe ich es halt.
Auch das ist, Sie dachten es sich schon, nicht so einfach. Bis zur rechtskräftigen Scheidung benötigen Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners, wenn Sie über Ihr Vermögen als Ganzes verfügen wollen. Eine Immobilie, die Ihr wesentliches Vermögen darstellt, fällt unter dieses Zustimmungserfordernis.
Die Scheidung ist endlich durch – kann ich jetzt verkaufen?
Falls Sie Alleineigentümer sind, ja. Sollte das Haus Ihrem Ehepartner zur Wohnung zugewiesen sein, hat dieser allerdings Anspruch auf den Abschluss eines Mietvertrages, was sich auf den Verkauf auswirken könnte.
Eine Immobilie im gemeinsamen Eigentum kann auch nur gemeinsam veräußert werden. Wenn Sie sich nicht einigen können, bleibt nur der Weg der Teilungsversteigerung.
Ich habe so viel Geld/Arbeit in sein Haus gesteckt, und jetzt gehört ihm das alles alleine?
Ja, was das Eigentum angeht, ist das richtig. Während der Ehe partizipieren Sie an Ihren Leistungen, da Sie das Haus gemeinsam nutzen. Nach der Ehe erhöhen Wertsteigerungen der Immobilie, die nur einem gehört, seinen Zugewinn und sind auszugleichen. Sehr selten gibt es Ausnahmen, dazu unten mehr.
Meine Eltern haben uns damals eine hohe Summe zum Kauf dazu gegeben. Seinen Teil muss mein Mann jetzt aber zurückzahlen, oder?
Vielleicht. Das Scheitern der Ehe nach einer sogenannten „Schwiegerelternschenkung“ kann einen Anpassungs- und Rückforderungsanspruch auslösen. Dieser ist jedoch nicht automatisch und in voller Höhe gegeben, vielmehr sind alle Umstände des Einzelfalls wie Ehedauer, persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse und noch vorhandene Vermögensmehrung zu prüfen. Insbesondere nach langer Ehe (10-20 Jahre) ist der Anspruch häufig reduziert oder erloschen.
Ihr Haus ist eine hübsche Summe wert. Da kann ich mir vom Zugewinnausgleich bestimmt eine Eigentumswohnung leisten.
Das kommt darauf an. Bei der Scheidung ist nur der Zugewinn während der Ehezeit auszugleichen, und es gibt mehrere Ausnahmen.
Eine in die Ehe eingebrachte Immobilie mehrt den Zugewinn grundsätzlich nicht, es sei denn ihr Wert hat sich besser entwickelt als die allgemeine Inflation, oder auf ihr liegende Schulden wurden getilgt. Das gleiche gilt für Erbschaften und Schenkungen durch Dritte während der Ehe.
Wurde hingegen während der Ehe Vermögen erarbeitet und dafür eine Immobilie angeschafft oder abgezahlt, können Sie an diesem Zugewinn teilhaben.
Ich habe meiner Frau die Hälfte des Hauses geschenkt – darf sie die jetzt etwa auch behalten?
Falls tatsächlich eine Schenkung gegeben ist, darf die Beschenkte ihren Grundstücksanteil behalten. Die Rückforderung ist auf besondere Fälle beschränkt, wie die Verarmung des Schenkers und groben Undank.
Meist handelt es sich um jedoch um keine Schenkung im rechtlichen Sinn, sondern um eine sogenannte ehebedingte Zuwendung („um der Ehe willen“). Deren Ausgleich erfolgt in aller Regel im Wege des Zugewinnausgleichs, d.h. die Hälfte des Vermögenszuwachses ist in Geld auszugleichen und die Eigentumsverhältnisse ändern sich nicht. Ein darüber hinaus gehender Entschädigungsanspruch kommt nur in Ausnahmefällen, ein Rückübertragungsanspruch noch seltener zum Tragen.
Ich glaube aber doch, bei mir liegt ein solcher Ausnahmefall vor!
Das ist möglich. In Betracht kommen solche Ausnahmen zum Beispiel, wenn wegen Überschuldung kein Zugewinnausgleich stattfindet, wenn die Immobilie lange im Familienbesitz war und jetzt versteigert werden soll, oder wenn an den Grundbesitz eine geschäftliche Existenz geknüpft ist. Jeder Fall muss einzeln geprüft und anhand der einschlägigen Rechtsprechung abgewogen werden.
Mein Tipp:
Machen Sie sich bereits bei Erwerb der Immobilie Gedanken, wie Sie im Fall des Falles geordnet und friedlich auseinander gehen können. Wenn Trennung und Scheidung anstehen und keine Vereinbarung getroffen wurde, empfehle ich die frühzeitige Prüfung möglicher Entschädigungs- und Rückabwicklungsansprüche durch einen spezialisierten Rechtsanwalt.
Für Ihre Fragen und Anliegen stehe ich gerne zur Verfügung. Sprechen Sie mich an!
Ihre Rechtsanwältin Uta von Lonski
*Anmerkung:
Die Begriffe Haus, Grundstück und Immobilie werden hier synonym verwendet. Gemeint ist immer das Eigentum am Grundstück, welches aufstehende Bauten (Haus) einschließt.
Der Artikel legt den gesetzlichen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) zu Grunde. Bei Vorliegen eines Ehevertrags können sich andere Ergebnisse ergeben.
Dieser Artikel kann nur allgemeine Hinweise geben, ohne im Einzelfall verbindlich zu sein, und ersetzt nicht die individuelle, qualifizierte Rechtsberatung.